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城市更新工作基礎知識

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      什么是城市更新呢?
      從宏觀來說,城市更新是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設,使之重新發展和繁榮。
      從微觀來說,政府部門、土地權屬人或者其他符合規定的主體按照“三舊”改造政策、棚戶區改造政策、危破舊房改造政策等在城市更新規劃范圍內對低效存量建設用地進行盤活利用以及對危破舊房進行整治、改善、重建、活化、提升的活動。
      為什么要城市更新呢?
      政策上對于土地紅線愈發嚴格。2015年6月3日,國土資源部土地勘測規劃院院長助理張曉玲在國新辦發布會后接受記者采訪時表示,包括北京、上海、廣州等在內的 14個城市的開發邊界劃定工作將于2015年完成。開發邊界將作為城市發展的剛性約定,不得超越界限盲目擴張。
      此外,國土資源部正在緊急擴容需要劃定“城市開發邊界”的城市名單。這份名單上的城市數量已經從原有的14個,擴容到600個。“城市開發邊界”的劃定將最終實現一、二線城市和部分三線城市的全覆蓋。
      廣州改革開放40年,城市化、工業化快速發展,城市人口大量增加,常駐人口從200萬增加到1500萬已達臨界點,且高度集中在6個城區,廣州現有的生態環境、能源、土地已經接近人口承載能力的臨界點。
      什么是“三舊”改造?
     “三舊"改造是廣東特有的舊城改造辦法,是指:舊城鎮、舊廠房、舊村莊。

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      一條舊村想要完成全面改造,從標圖入庫到土地三通一平、拆遷動遷、回遷安置等,需村集體、開發主體、政府三方的相互協調,任重而道遠。
     工作流程
     1-標圖建庫:每宗三舊地塊在影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖上進行標注,并建立三舊監管數據庫。
     2-征集改造意愿:全體村民對是否同意進行舊村改造進行意愿。(表決通過率超過80%才可以申請納入年度計劃)
     3-納入年度計劃:申請納入市城市更新年度計劃后才可繼續開展改造工作。基礎數據摸查:開展城市更新片區的土地、房屋、人口、規劃、文化遺存等現狀建筑基礎數據的調查工作(數據結果用于核定舊村莊改造復建安置總量,調整控規,編制片區策劃方案)。
     4-引入合作企業:村集體經濟組織通過政府公共交易平臺選擇有社會責任、有實力的合作企業進行舊村改造。
     5-片區策劃方案:統計舊村莊現有居住人口規模、計入公建配套的計算基數,確定改造方式和改造模式、綜合人口、戶籍、現狀建筑量的因素,核定舊村莊改造復建安置總量:調整控制性詳細規劃。(根據基礎數據摸查結果及片區策劃方案,確定拆遷復建量、融資建筑量、核定改造成本、編制改造實施方案)
     6-改造實施方案(含拆遷補償方案):據片區策劃方案和經批準的控制性詳細規劃編制,明確現狀調查成果、改造范圍、用地界址、地塊界線、復建和融資建筑量、改造成本、資金平衡、產業項目、用地整合、拆遷補償安置、農轉用報批、建設時序、社會穩定風險評估等內容。
     7-根據改造實施方案進行復建安置以及拆遷后:土地平整拆遷后進行協議出讓,出讓后銜接傳統地產業務,最后就安置房建成,村民回遷商品房建成銷售。

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